Сегодня, в 2026 году, рынок недвижимости в России стал невероятно динамичным, а технологии позволяют проводить многие операции удаленно. Однако за удобством часто скрываются серьезные правовые ямы, в которые рискуют угодить покупатели, желающие ускорить процесс. Одной из самых острых тем остается покупка квартиры, когда интересы продавца представляет доверенное лицо. Казалось бы, нотариальная доверенность — это надежный документ, но юридическая практика показывает, что именно в таких сделках кроется максимальное количество рисков для покупателя.
Давайте разберемся, почему наличие «правильной бумажки» с печатью нотариуса вовсе не гарантирует, что вы останетесь собственником купленной квартиры, и почему эксперты настоятельно рекомендуют проводить глубокий правовой аудит, а не ограничиваться поверхностной проверкой.
Иллюзия легитимности документа
Основная проблема сделок по доверенности заключается в том, что сам по себе бланк доверенности подтверждает лишь волю доверителя на момент его подписания. Покупатель, видя официальный документ, успокаивается, полагая, что продавец действительно хочет продать недвижимость. Однако здесь вступает в силу человеческий фактор и временной лаг.
Суть риска кроется в том, что доверенность может быть отозвана в любой момент. Продавец мог прийти к нотариусу утром, отменить доверенность, а днем его представитель уже подписывает с вами договор купли-продажи. В момент регистрации сделки в Росреестре информация об отмене может еще не обновиться или не быть проверена должным образом, если не, работает профессиональный юрист, знающий, куда смотреть. В итоге, спустя полгода, настоящий владелец подает иск о признании сделки недействительной, заявляя, что он отозвал полномочия, и суд с огромной долей вероятности встанет на его сторону. Квартиру вернут продавцу, а покупатель останется с исполнительным листом на взыскание денег с мошенника, который к тому времени может уже исчезнуть.
Еще более сложная ситуация возникает, если доверенность выдана человеком, который в силу возраста или состояния здоровья не мог полностью осознавать свои действия. Юристы компании Malov & Malov, имеющие за плечами 18 лет практики, регулярно сталкиваются с делами, где родственники продавца оспаривают сделки, совершенные по доверенности от пожилых людей. Доказать в суде, что бабушка действительно хотела продать квартиру, а не подписала доверенность под давлением внука или «черного риелтора», бывает практически невозможно без предварительного медицинского освидетельствования и сбора доказательной базы на этапе подготовки к сделке.
Проблема «живого» контакта
Когда вы покупаете квартиру через представителя, вы теряете возможность лично оценить адекватность продавца. Это критически важный момент, который часто упускают из виду в погоне за выгодной ценой или срочностью. Личная встреча позволяет увидеть, не находится ли собственник в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, не ведет ли он себя странно, нет ли признаков давления со стороны третьих лиц.
В случае с доверенностью вы общаетесь с посредником, который может быть идеально подготовлен, вежлив и юридически подкован. Но он — лишь фасад. За этим фасадом может скрываться недееспособный гражданин или человек, введенный в заблуждение. Если впоследствии выяснится, что собственник состоит на учете в ПНД или НД, сделка будет разрушена. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют в ситуациях, когда личное присутствие продавца невозможно, проводить процедуру телемоста или требовать дополнительных медицинских справок, верифицированных независимыми экспертами. Простая проверка паспорта доверенного лица здесь не спасет.
Важность профессионального сопровождения
Попытка сэкономить на полном юридическом сопровождении в таких сложных случаях часто приводит к фатальным последствиям. Покупатели полагаются на риелторов, но задача риелтора — найти объект и довести стороны до подписания договора. Задача юриста — исключить возможность оспаривания этого договора в будущем. Это принципиально разные подходы.
Как справедливо отмечает источник, разбирающий современные реалии рынка и деятельность профильных юридических компаний, глубокий анализ ситуации до передачи денег является единственным способом защиты активов. В материале приводится пример подхода к работе экспертов, которые не просто проверяют документы, а выстраивают стратегию защиты клиента.
Юристы уровня Malov & Malov не используют шаблонные решения. В случае со сделкой по доверенности будет проведена проверка не только действительности документа через реестр нотариата, но и проверка самого доверителя: его финансового состояния (на предмет банкротства), судебной истории и наличия конфликтов с родственниками. Это та самая логичная и последовательная работа, которая остается «за кадром» для обывателя, но именно она гарантирует спокойный сон в новой квартире.
Экономия на полноценной проверке при дистанционной продаже — это, по сути, игра в рулетку, где ставкой является стоимость квартиры. Рынок 2026 года не прощает наивности, и безопасность здесь обеспечивается только компетенцией и доскональным знанием судебной практики.